Nun haben sich also genug Themen angesammelt, um ein Blog zu beginnen, das nach und nach über einige Erfahrungen in einer Passivhaus-Wohnung im Frankfurter Sophienhof berichtet. Als Auftakt werde ich heute ein bißchen über die WEG Verwaltung durch die ABG Frankfurt Holding erzählen.
Wie bei jeder anderen Wohnungseigentümer-Gemeinschaft gibt es auch im Sophienhof eine Verwaltung, die für die Eigentümer z.B. die jährliche Hausgeldabrechnung und Reparaturen des Gemeinschaftseigentums durchführt. Auch nicht ungewöhnlich wird durch den Bauträger schon vor der Übergabe der Wohnungen an die Eigentümer ab Ende 2006 ein Vertrag mit einer Verwaltung abgeschlossen.
Der Vertrag wird für 5 Jahre abgeschlossen, die zum damaligen Zeitpunkt maximal gesetzlich zulässige Vertragsdauer, aber zugleich ein Zeitraum, der mit der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist für die Eigentumswohnungen deckungsgleich ist. Der Verwaltervertrag enthält eine Klausel, so daß er nur aus wichtigem Grund kündbar ist. Die Hürden für eine Kündigung eines WEG Verwalters aus wichtigem Grund sind recht hoch, Veruntreuung und strafbare Handlungen etwa gehören dazu (siehe z.B. Hausverwalter ABC). Die Verwaltervergütung für Wohnung plus Stellplatz liegt um 43% über der des Verwalters, der später durch die Eigentümer ausgewählt wird (und um 30% über der Vergütung des zweiten in die engere Wahl gekommenen Verwalters). Nach etwa zweieinhalb Jahren beschließt die eine (von zwei) Untergemeinschaft der Eigentümer einstimmig, die ABG aus wichtigem Grund abzuberufen, “insbesondere wegen Nicht- bzw. Schlechterfüllung, Interessenkonflikt und Gefährdung von Geltendmachung von Mangelbeseitigungsansprüchen." Die andere Untergemeinschaft beschließt später die vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrages, nachdem die ABG einen Vorschlag zur einvernehmlichen, vorzeitigen Vertragsauflösung vorgelegt hat.
Soweit zur Einstimmung - mehr zur Verwaltung folgt zu einem späteren Zeitpunkt.
Nun noch ein interessanter Link zum Schluß - die Beschreibung von Sittenwidrigkeit auf Wikipedia, wo als ein Beispiel “die übersteigerte Ausnutzung einer wirtschaftlichen Machtstellung” angeführt wird.
Bis zum nächsten Mal - da wird es um Barrierefreiheit gehen ...
To my knowledge (and after checking with a lawyer) a contract cannot be signed by the same person representing 2 parties because of the obvious conflict of interest. Please continue writing that we know how it develops.
AntwortenLöschenDie ABG-Verwaltung hätte laut Beschluss der Eigentümerversammlung bis spätestens 30.6.2010 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 zur Abstimmung vorlegen müssen. Jetzt haben wir 2011 und es ist immer noch nicht geschehen. Dies erscheint mir eindeutig als Vertragsverletzung.
AntwortenLöschenZum Passivhausstandard kann ich nicht viel sagen, aber zu der skandalösen und völlig inkompetenten WEG-Verwaltung im Haus ABG könnte ich ein Buch schreiben. Die Eigentümergemeinschaft Hildegard-von-Bingen-Weg in Frankfurt hat 5 Jahre lang darunter gelitten, mehrmals waren fristlose Kündigungen bei Eigentümerversammlungen auf der Tagesordnung. Die Abrechnungen waren stets falsch, die Abrechnung 2008 konnte erst im Dezember 2010 nach dem Ablauf des unseligen Verwaltervertrages mit der ABG verabschiedet werden.
AntwortenLöschenNoch mal zur Verwaltung und der Betriebskostenabrechnung 2009: Anfang Februar 2011 kam nun die Betriebskostenabrechnung 2009. Ende Februar 2011 stellte ich gemeinsam mit der Verwaltung fest, dass diese fehlerhaft ist und korrigiert werden soll. Ende März 2011 fragte ich nach, wann mit der korrigierten Abrechnung gerechnet werden kann. Antwort: bis Ende April 2011. Weiter wartete ich, bis ich Ende Juni 2011 wieder nachfragte. Auskunft: in 3 Wochen. Die Wette gilt: In drei Wochen habe ich meine Abrechnung für 2009!
AntwortenLöschenEs ist doch völlig normal, dass sich der Bauherr einer WEG als Verwalter einträgt. Das war ja wohl auch jedem Käufer vorher bekannt, also wo ist das Problem???
AntwortenLöschenUnd von der Vorschrift §181 BGB, wonach man keine Insichgeschäfte machen darf, kann man sich befreien lassen, das ist hier mir Sicherheit der Fall. Also wo ist das Problem?
Wer sich Probleme machen will, macht sie sich eben...
Die Probleme, die das im Fall der ABG mit sich bringt, sind, glaube ich, im Blog klar und eindeutig beschrieben – nämlich nach Auffassung der Eigentümergemeinschaft neben mangelhafter Arbeit auch die Gefährdung der Geltendmachung von Mangelbeseitigungsansprüchen, also die Aushebelung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Gewährleistungsverpflichtungen des Bauträgers. Wie man aus anderen Kommentaren ersehen kann, handelt es sich hier beim Sophienhof auch nicht um einen Enzelfall, sondern es scheint mir vielmehr systematische Geschäftspolitik der ABG zu sein, den Wohnungsbau auf diese Weise quasi quer zu finanzieren. Es wäre zu prüfen, inwieweit dies den Tatbestand der Sittenwidrigkeit erfüllt.
LöschenDie ABG gibt ja gern vor, Marktführer in diversen Bereichen zu sein– zumindest in einer Hinsicht ist das meiner Ansicht tatsächlich der Fall: ich kann eine klare Marktführerschaft in der schamlosen Ausnutzung von Lücken oder Schwächen in der Gesetzgebung erkennen – schließlich ist Herr Junker ja nicht umsonst Jurist. Immer nach dem Motto: alles, wo eine juristische Niederlage für die ABG unwahrscheinlich ist, wird weidlich ausgenutzt. Für die ABG gilt nur eine Regel: alle Regeln gelten nur für die anderen.