ABG Verwaltung - die Zweite

„Für die Umsetzung und Ausführung der Gebäude als Passivhäuser stehen wir als Bauträger gerade. Dies wird unter anderem auch noch einmal mit der Gewährleistungsverpflichtung Ihnen gegenüber als Eigentümer unterstrichen.“

Dies war die Antwort der FAAG auf die Aufforderung der Eigentümer, wie sonst bei Passivhäusern üblich, das sogenannte Passivhausprojektierungspaket (PHPP) den Eigentümern zur Verfügung zu stellen.

Was ist von solchen Versicherungen zu halten? Ich lasse den geneigten Leser dies selbst beurteilen ... empfehle jedoch, erst einmal weiter zu lesen und sich einige Beispiele für die praktische „Arbeit“ der Verwaltung des Sophienhofes durch die ABG zu Gemüte zu führen.

In der Vereinbarung für die vorzeitige Vertragsauflösung der WEG Verwaltung durch die ABG für die eine Untergemeinschaft hatte sich die ABG verpflichtet, die Abrechnung für 2009 bis Ende Juni 2010 zu erstellen. Trotz der schriftlichen Vereinbarung liegt diese bisher immer noch nicht vor – mittlerweile glaubt keiner mehr so richtig daran, dass die ABG überhaupt noch eine letzte Abrechnung erstellt. Die neue Verwaltung übernimmt so also das perfekte Chaos … (Nachtrag: Die Abrechnung wurde dann im Laufe des Februar 2011 an die Eigentümer versandt.)

Der anderen Eigentümergemeinschaft wurde tatsächlich am Dezember 2010 endlich eine Abrechnung für 2009 zugesandt. Diese enthielt folgenden Passus:

„Der Verwaltungsbeirat hatte Einblick in alle Abrechnungsunterlagen und Belege, die dieser Abrechnung zugrunde liegen.“ Damit wurde also den Eigentümern suggeriert, dass alle Belege schon durch den Verwaltungsbeirat geprüft seien. Tatsächlich hatte aber noch gar keine Belegprüfung des Verwaltungsbeirates stattgefunden. Der Verwaltungsbeirat sah sich daher gezwungen, die Eigentümer über diesen Umstand nachträglich zu informieren.

Absichtliche Täuschung oder nur ein Versehen? Keine Ahnung, die ABG hat es bisher auch gar nicht für nötig gehalten, sich dazu zu äußern …

Ein weiteres Beispiel: Im Mai letzten Jahres war eine Mangelanzeige für eines der Treppenhäuser an die Verwaltung gegeben worden.

Da bis zum Dezember letzten Jahres noch nichts passiert war, habe ich dann schließlich den Geschäftsführer der ABG, Herrn Junker, gebeten, zu diesem und den anderen, oben aufgeführten Punkten Stellung zu nehmen – bis heute ist keine Antwort eingegangen.

Feuchteschaden in einem Treppenhaus, Detail

 im 

Mai 2010

Das gleiche Bild im Februar 2011

Inzwischen hat allerdings die ABG die Kommunikation mit dem Autor per Email abgelehnt und besteht auf dem klassischen Briefwechsel: "Sollten Sie unserem Vorschlag (das Parkett in unserer Wohnung betreffend) näher treten, teilen Sie uns Ihre Entscheidung bitte im Wege des offiziellen Postweges und nicht im e-mail-Verkehr mit. Das gleiche gilt für zukünftigen Schriftverkehr, soweit dieser von Ihnen mit unserer Gesellschaft geführt wird." – hoffentlich müssen die Mitteilungen nicht bald per berittenem Boten ausgetauscht werden ... Aber das würde dann sicher auch nur für so notorische Querulanten wie mich gelten, die werden nämlich extra schikaniert.

Mittlerweile ist sich Herr Junker nicht zu schade, mit dem sozialen Engagement seiner Gesellschaft Werbung zu machen: "Wir erfüllen unseren sozialen Auftrag." (FAZ vom 20.01.2011)

Soweit für heute ... Kommentare sind wie immer gern gesehen.

Passiv-Sauna im Dachgeschoss

Ein wichtiger Aspekt für jedes Passivhaus ist die optimale Nutzung der natürlichen Sonnenstrahlung in der kühlen Jahreszeit. Mit grossen Fenstern zur Südseite wird ein hoher Anteil der unvermeidlichen Wärmeverluste wieder kompensiert.
Was im Winter hilft, die Heizkostenrechnung niedrig zu halten, kann im Sommer ein Problem werden: spätestens bei 30 Grad im Schatten wünscht sich keiner noch ein unnötiges Aufheizen der Wohnung durch die Sonne. Daher wird auch in den Planungsunterlagen für Passivhäuser, dem sogenannten PHPP, der Sommerfall ausführlich berücksichtigt. Bei der konstruktiven Verschattung, z.B. durch Dachüberstände, macht man sich den im Sommer steileren Winkel der Sonnenstrahlung zunutze: Während die Sonne von Herbst bis Frühling ungehindert im flacheren Winkel in die Fenster scheint, werden im Sommer die Fenster durch die konstruktive Verschattung geschützt.

Sophienhof Dachgeschoß Südseite

So auch im Sophienhof: Auch hier spielt die konstruktive Verschattung eine wichtige Rolle:
 “Der Balkon ist weiterhin in das Konzept des sommerlichen Sonnenschutzes integriert.” Sagt der Architekt.
Einziger Haken: Im Dachgeschoss gibt es keinen Balkon darüber und mithin auch keine feste konstruktive Verschattung.
Nachtrag 17.06.2011: Von Vertretern der FAAG wurde dies gegenüber Eigentümern implizit als Planungsfehler anerkannt, verursacht hauptsächlich aus ökonomischen Erwägungen.
Stattdessen wurden die Dachgeschosswohnungen standardmässig mit sogenannten Senkrecht-Markisen, also vor den Fenstern herunterfahrbaren Stoffen versehen. Diese Stoffe allerdings lassen noch einen erheblichen Anteil der Sonnenenergie passieren - eine beträchtliche Energiemenge, die ausreicht, um im Sommer die Temperaturen in der Wohnung schnell unerträglich werden zu lassen. Nach zwei heißen Sommern und etlichen fruchtlosen Diskussionen und Schriftverkehr mit dem Bauherren und Rechtsanwälten wandte sich der Autor an die Presse.
Nun endlich wurde man tätig und die Temperaturen in mehreren Wohnungen wurden mit Temperaturloggern von dem unabhängigen Institut für Wohnen und Umwelt ermittelt.
Das Ergebnis überraschte nicht – zumindest nicht die betroffenen Bewohner der Dachgeschosswohnungen: Die Übertemperaturhäufigkeiten (also Stunden im Monat mit über 25 Grad in der Wohnung) überschritten die Empfehlungen des PHPP z.T. um 100 bis 150% in den original ausgestatteten Wohnungen. Dabei war der Sommer 2008 in Frankfurt nicht etwa besonders heiß, wie Daten des Deutschen Wetterdienstes belegen.
Nach der Lektüre des Verkaufsprospekts der FAAG erwartete man etwas anderes:
“Die entscheidenden Vorteile: [...] Ganzjährig frische Luft in allen Wohnräumen. [...] Dies bedeutet für Sie als Bewohnerinnen und Bewohner [...] ein gleichmässiges und gleichbleibendes Innenklima.”
Erst der testweise Austausch der Markisenstoffe durch wesentlich stärker schattierenden Stoff brachte gewisse (und messbare) Erleichterung, obwohl noch immer nicht die Empfehlungen des PHPP uneingeschränkt eingehalten werden. Darüberhinaus verbringt man nun alle sommerlichen Tage von früh bis spät hinter heruntergelassenen Markisen, um die Temperaturen auf einem erträglichen Niveau zu halten, und freut sich über die große Dachterrasse und den schönen Blick aus dem Dachgeschoss, wovon man jedoch nichts sieht. Vollkommen unverständlich ist für den Autor allerdings, dass selbst der Austausch der Stoffe zur Hälfte von den Eigentümern übernommen werden soll.
Passivhaus-light oder Passivhaus-Leid? ... wie auch immer, wir meinen jedenfalls: Gewinnmaximierung um jeden Preis.
In der Hoffnung auf einen kühlen, verregneten Sommer ... im nächsten Blog wird es weitere pikante Einzelheiten zur Verwaltung durch die ABG geben.