Passivhaus light à la ABG und die Moral der Geschicht

Es fing alles so schön an: Auf der Suche nach einer neuen Bleibe im Passivhaus-Standard stießen wir auf die ersten Anzeichen eines Projektes in Bockenheim. Da das Passivhaus für uns damals noch etwas aufregend Neues war, wollten wir gern den Prozess des Baus möglichst hautnah mitverfolgen. Anfänglich schien das kein Problem zu sein, also beauftragten wir eine uns bekannte Architektin mit einer Baufortschrittskontrolle.

Dann allerdings bekamen wir zu spüren, was Transparenz für die ABG bedeutet: Leider sei eine Baufortschrittskontrolle während des Baus nicht möglich (warum eigentlich?). Am Ende konnte eine erste Besichtigung der Wohnung erst stattfinden, als der Trockenbau bereits abgeschlossen war. Da stand man dann und schaute staunend auf Rigipswände und fachsimpelte über die dahinter mutmaßlich verborgene Technik. Gleichzeitig bietet ein anderer Konzern der Stadt, die Mainova, eine baubegleitende Qualitätssicherung für Passivhäuser an - aber für Projekte der ABG ist das natürlich nicht nötig ... Ich glaube, für die Passivhäuser des städtischen Immobilienkonzern wäre diese Art der Qualitätssicherung wichtiger als für alle anderen.

Umso mehr war uns dann die Kontrolle des Baus anhand der Papierform wichtig. Für Passivhäuser wird eine Planung anhand des sogenannten Passivhaus-Projektierungspaketes (PHPP) durchgeführt. Aber nein: das könne man leider nicht aushändigen, wegen des darin enthaltenen intellektuellen Eigentums der ABG. Man könne allenfalls Einsicht nehmen - in etwa 30 Seiten Zahlenkolonnen, aber bitte nur in den Büros der ABG. 

Erst nach etwa drei Jahren dann gab die ABG der dringenden Aufforderung der Eigentümer nach und stellte das PHPP komplett zur Verfügung. Eigentlich hätte dieses den Eigentümern schon vor dem Wohnungskauf vorliegen müssen, um einen Antrag auf ein zinsvergünstigten Kredit bei der KfW stellen zu können.

Sicher hat das Vertrauen auch nicht erhöht, daß die Passivhaus-Zertifikate des Sophienhofes erst am 01. Februar 2008 ausgestellt wurden, mehr als ein Jahr nach Übergabe der Wohnungen und auch das erst, als die Zertifikate von den Eigentümern angefordert wurden.

Aber warum dieser ganze Kontrollwahn? Schließlich versicherte die ABG ja, für die Umsetzung des Sophienhofes als Passivhaus als Bauträger gerade zu stehen, wie wir schon gelesen haben. Nun ja, da gibt es dieses schöne Sprichwort: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – das sich auch hier einmal mehr bewahrheitete.

Von der Überhitzung der Wohnungen im Dachgeschoss war schon die Rede. De facto mussten also einige Eigentümer einen Eigenanteil leisten, um an die Empfehlungen des PHPP für ihre Wohnungen heranzukommen.

Weiter geht es mit den Fenstern. Es bestehen erhebliche Zweifel, ob die verwendeten Fenster den hohen Anforderungen an Fenster im Passivhaus genügen. Sicher ist, daß die Herstellerfirma zur Zeit des Baus keine Passivhaus-zertifizierten Fenster mit Kunststoffrahmen hergestellt hat und der Wärmedurchlasskoeffizient (der sogenannte U-Wert) mit 0,88 über dem liegt, was für solche Fenster gefordert wird.

Schon am ersten Tag prangte das Hausnummernschild mit der Passivhauszertifizierung am Eingang des Sophienhofes – nur da war es mit Sicherheit noch kein Passivhaus – einer der Gründe: Die Lüftung verbrauchte etwa doppelt so viel Strom wie zulässig. 

Nun darf es nicht überraschen, wenn bei einem ersten Projekt dieser Größenordnung anfänglich vielleicht einige Probleme auftauchen. Skandalös ist hingegen, wenn die Eigentümer bei jeder Kleinigkeit gezwungen sind, die Gründe in einem aufwändigen „Indizienprozess“ nachzuweisen, statt daß der Bauträger die Dinge pro-aktiv angeht.

Auch wenn der Stromverbrauch mittlerweile reduziert wurde: fraglich ist immer noch, ob der Energieverbrauch im Rahmen liegt. Und es gibt weitere Sorgen mit der Lüftung: Selbst im Sommer wird die kühle Frischluft in der Nacht durch die Lüftung erheblich aufgewärmt, obwohl ein sogenannter Bypass für ein kühles Sommerklima im Passivhaus sorgen sollte. Dabei heißt es auf den Seiten des Passivhaus Instituts:

"Praxiserfahrungen mit realisierten Passivhäusern zeigen klar, dass diese Häuser auch in Hitzeperioden ein gutes (kühles) Innenklima aufweisen. Allerdings ist dazu eine fachgerechte Planung unverzichtbar." (Das Passivhaus im Sommer von Dr. Wolfgang Feist)

Auch der Stromverbrauch der Aufzüge mit 440 Watt im Standby wurde schon durch die Passivhaus-Dienstleistung GmbH als unvertretbar hoch bemängelt (Den vollständigen Prüfbericht der Passivhaus Dienstleistung GmbH lesen Sie hier). 40 bis 100 Watt wurden schon damals als Stand der Technik angesehen. Meines Wissens gibt es hier bis heute keine Verbesserungen und es ist auch vollkommen unklar, an welcher Stelle diese Stromfresser kompensiert werden, so daß die Kriterien des PHPP insgesamt eingehalten werden. Wieder dürfen die Eigentümer die Maßnahmen selbst zahlen, um einen erträglichen Stromverbrauch der Aufzüge zu erreichen.

Das ist Passivhaus light à la ABG - ich glaube kaum, daß ein anderer Bauträger oder Architekt es wagen würde, mit solchen Defiziten eine Zertifizierung als Passivhaus zu beantragen oder sich gar als Vorreiter im Passivhaus-Bau darzustellen, was Herr Junker bei keiner Gelegenheit versäumt.

Herr Junker wird allerdings auch nicht müde, seinen sozialen Auftrag und die angebliche Pionierleistung seiner Firma bei der Barrierefreiheit zu vermarkten, mithilfe einer leider oft nur allzu willigen lokalen Presse.

Wie es mit der Barrierefreiheit des Sophienhofes bestellt ist, konnten wir schon lesen - einer ohnehin stark belasteten Personengruppe wird hier das Risiko einer Klageerhebung aufgebürdet, um ihre Ansprüche durchzusetzen. Wer kann sich da des Eindrucks erwehren, daß dies mit dem Kalkül geschieht, daß hier hoffentlich die Hemmschwelle für eine rechtliche Auseinandersetzung zu hoch ist? 

Ist das jetzt wirklich sozial?

Welche Verantwortung die ABG für die von ihr erstellten Bauten übernimmt, läßt sich unter anderem an der Bereitschaft zur Gewährleistung ablesen. Was ist von einer Firma zu halten, die Gewährleistung mit hanebüchenen Begründungen verweigert wie etwa: Für Holz, das vom Eigentümer mit Öl auf Lackbasis behandelt wurde, könne man keine Gewährleistung übernehmen. 

Oder: die Feuchtigkeitsschäden, die sich durch ein ganzes Treppenhaus ziehen, seien auf drei dort stehende Bananenpflanzen zurückzuführen.

Das sind aber noch Lappalien im Vergleich zu gravierenden Bauschäden, die es auch schon gegeben hat, beispielsweise in Gebäuden der ABG an der Heerstrasse.

Wie sieht es da mit dem sozialen Auftrag aus?

Nun gibt es tatsächlich Leute, die sich gegen so etwas auch noch wehren - ständig nörgeln, immer wieder Emails und Briefe schreiben oder sich gar an die Öffentlichkeit wenden, wenn sonst gar nichts mehr hilft. 

Diese ewigen Querulanten sollten sich auf eine Sonderbehandlung einrichten: Einstellen der Email-Kommunikation, Sabotage der Anträge auf Eigentümerversammlungen oder Meinungsfreiheit nur solange nicht die wirtschaftlichen Interessen der ABG beeinträchtigt werden - all das gehört zu den beliebten Daumenschrauben.

Ist auch das noch sozial? 

Nun mal ehrlich: das alles ist keineswegs sozial - ich finde das sogar in höchstem Maße asozial. Hier offenbart sich die hässliche Fratze eines Quasimonopolisten, protegiert von den höchsten Ebenen der Stadt, etwa in Person der Oberbürgermeisterin Petra Roth, die ihren Job als Aufsichtsratvorsitzende der ABG sicher mit großem Eifer erfüllt.

"Zu besichtigen ist der moralische Verfall in einem Staatskonzern, einem ehemaligen Monopolisten, der bis zum heutigen Tag von der Regierung als Großaktionär kontrolliert wird."

Nein, auch wenn das fast passen würde, der vorstehende Satz ist nicht von mir sondern aus einem Artikel der FAZ vom 01. Juni 2008, in dem es um die Telekom ging ...

Was auch immer unsere Familie in Zukunft an Wohnraum kauft - und sei es auch nur eine Hundehütte: etwas von der ABG kommt für uns nicht mehr in Frage.

Von Sonderwünschen und Schiedsgutachten

Im Kaufvertrag für die Eigentumswohnungen im Sophienhof ist für Konflikte zwischen den Vertragsparteien ein Schiedsgutachten vorgesehen. Schon allein diese Klausel wurde von meinem Rechtsanwalt als eine schwere Benachteiligung des Käufers gewertet - selbst unter der Annahme, daß ein solches Verfahren von einem unvoreingenommenen Gutachter durchgeführt wird und ein neutrales Gutachten zum Ergebnis hat.
Was aber ist von einem Schiedsgutachten zu halten, in dem Gutachter und Vertreter des Bauträgers, sich angeregt unterhaltend, gemeinsam zum Termin erscheinen, der Gutachter während des Termins zu erkennen gibt, daß er bestens informiert ist über den vorausgegangenen Schriftverkehr zwischen Käufer und Bauträger und über ein fehlendes Verlegeprotokoll für das Parkett sagt, dies könne ja dann einfach nachträglich erstellt (etwa gefälscht?) werden ...? Von der fachlichen Qualifikation des Gutachters wollen wir hier mal gar nicht sprechen.
Ich denke, die meisten werden meine Meinung teilen: So ein Gutachten eignet sich bestenfalls für die sogenannte "Rundablage" - mit anderen Worten: die Käufer sind auf Gedeih und Verderb dem guten Willen des Bauträgers ausgeliefert.
Für alle, die es gerne wissen möchten: der Gutachter in unserem Falle war ein Herr Winter, seines Zeichens Architekt in Bockenheim und von der IHK für alle Schiedsgutachten im Sophienhof benannt.

Warum aber waren und sind wir (und offensichtlich nicht nur wir ... eine Fragebogenaktion ergab, daß die Unzufriedenheit mit dem Parkett allgemein groß war) mit dem Parkett in unserer Wohnung "unzufrieden" - oder zu gut Deutsch: fühlen uns betrogen?
Wer mag, kann dies dem Schreiben unten entnehmen. Es war an einen Herrn gerichtet, der sich nach einem negativen Bericht in der Presse plötzlich als eine Art "Mediator" einschaltete und nach eigenen Angaben sehr gute (vielleicht sogar zu gute?) Kontakte zur ABG besaß. Allerdings - und nicht sehr überraschend - haben seine Anstrengungen leider zu keinerlei konkreten Resultaten in dieser Angelegenheit geführt.

Im nächsten Post wird es dann um das Passivhaus light à la ABG gehen.




Sehr geehrter Herr ...,

...
Nun zu unserem Parkett: Sie werden sicherlich verstehen, daß wir uns über das Ohr gehauen fühlen, wenn Sie die folgenden Punkte bedenken:
1. Da wir mit dem Standardparkett nicht zufrieden waren, wollten wir gerne selber unser Parkett verlegen. Dies wurde mit dem Argument der nicht kontrollierbaren Trittschalldämmung abgelehnt.
2. Dann haben wir uns ein Parkett von der Firma Wende ausgesucht und eine entsprechende Sonderwunschvereinbarung mit der FAAG abgeschlossen.
3. Die Bezugsquelle und der Hersteller hatten für uns besondere Bedeutung, da wir uns vorher durch eine Schadstoffanalyse davon überzeugen konnten, daß das Parkett dieses Herstellers und über diese Bezugsquelle frei von Giftstoffen ist, wie sie bei Hevea Parkett zum Teil auftreten.
4. Die Fa. Wende bot an, das Parkett frei Baustelle zu liefern. Dies wurde abgelehnt – aus „organisatorischen“ Gründen.
5. Der Preis für unseren Sonderwunsch wurde auf der Basis der Preisangaben von Naturbaumarkt Wende berechnet.
6. Der Sonderwunschvereinbarung liegt die Spezifikation der Fa. Wende bei. In einem weiteren Schreiben der FAAG (zur Beantwortung von Fragen zu Sonderwünschen) wird auf das Parkett folgendermaßen eingegangen: „Familie Paulini hat ein Sonderparkett bestellt (Hevea vom Baumarkt Wende).“ Damit wird ganz klar davon ausgegangen, daß nicht irgendein ähnliches sondern genau das beschriebene Parkett verlegt wird.
7. Selbst während der Begutachtung durch den Schiedsgutachter wurde noch nicht der wirkliche Parketthersteller genannt – dies offenbarte sich erst später durch den uns vorliegenden Schriftwechsel zwischen der FAAG und Espen.
8. Anhand der Maße der Paneele ist klar erkennbar, daß es sich nicht um das gleiche Parkett handelt, wie in der Sonderwunschvereinbarung beschrieben.
Zur Verlegung des Parketts:
1. Die Stoßkantenversätze betragen zum großen Teil weit unter 50 cm. 
2. Es wurde selbst während Durchführung des Schiedsgutachtens keine Verlegeanleitung für das Parkett vorgelegt – daher kann nicht beurteilt werden, ob das Parkett fachgerecht verlegt ist. Zu geringer Stoßkantenversatz kann jedoch zu Fugenbildung führen und ist zumindest ein optischer Mangel.
3. Es liegt kein Verlegeprotokoll vor. (Wir brauchen nicht weiter zu diskutieren, ob Verlegeprotokolle erforderlich sind oder nicht: Von mir befragte ö.b.u.v. Fachgutachter für Holzböden halten ein Protokoll für unabdingbar.) Damit muß davon ausgegangen werden, daß die Stirnkantenfugen durch fehlende Akklimatisierung des Parketts im sehr trockenen Passivhausklima entstanden sind.
4. Die vorhandenen Stirnkantenfugen wurden von uns schon während der Wohnungsabnahme bemängelt (festgehalten im Abnahmeprotokoll). Die Fugen werden z.B. vom Gutachter Rost auch bemängelt aber dem falschen, zu trockenen Raumklima angelastet (das wir bis zur Wohnungsabnahme aber bei bestem Willen nicht hätten beeinflussen konnten).
 
Unter all diesen Aspekten werden Sie sicherlich nicht überrascht sein, daß wir schon auf den Austausch unseres Parketts sparen, der wesentlich aufwändiger wird als in einer nicht bezogenen Wohnung. Wenn ein relevanter Anteil daran durch die ABG übernommen würde, könnte dies uns wenigstens zum Teil für die in den letzten zwei Jahren entstandenen Mühen entschädigen.

Mit freundlichen Grüßen
Jörn Paulini

ABG Verwaltung - die Zweite

„Für die Umsetzung und Ausführung der Gebäude als Passivhäuser stehen wir als Bauträger gerade. Dies wird unter anderem auch noch einmal mit der Gewährleistungsverpflichtung Ihnen gegenüber als Eigentümer unterstrichen.“

Dies war die Antwort der FAAG auf die Aufforderung der Eigentümer, wie sonst bei Passivhäusern üblich, das sogenannte Passivhausprojektierungspaket (PHPP) den Eigentümern zur Verfügung zu stellen.

Was ist von solchen Versicherungen zu halten? Ich lasse den geneigten Leser dies selbst beurteilen ... empfehle jedoch, erst einmal weiter zu lesen und sich einige Beispiele für die praktische „Arbeit“ der Verwaltung des Sophienhofes durch die ABG zu Gemüte zu führen.

In der Vereinbarung für die vorzeitige Vertragsauflösung der WEG Verwaltung durch die ABG für die eine Untergemeinschaft hatte sich die ABG verpflichtet, die Abrechnung für 2009 bis Ende Juni 2010 zu erstellen. Trotz der schriftlichen Vereinbarung liegt diese bisher immer noch nicht vor – mittlerweile glaubt keiner mehr so richtig daran, dass die ABG überhaupt noch eine letzte Abrechnung erstellt. Die neue Verwaltung übernimmt so also das perfekte Chaos … (Nachtrag: Die Abrechnung wurde dann im Laufe des Februar 2011 an die Eigentümer versandt.)

Der anderen Eigentümergemeinschaft wurde tatsächlich am Dezember 2010 endlich eine Abrechnung für 2009 zugesandt. Diese enthielt folgenden Passus:

„Der Verwaltungsbeirat hatte Einblick in alle Abrechnungsunterlagen und Belege, die dieser Abrechnung zugrunde liegen.“ Damit wurde also den Eigentümern suggeriert, dass alle Belege schon durch den Verwaltungsbeirat geprüft seien. Tatsächlich hatte aber noch gar keine Belegprüfung des Verwaltungsbeirates stattgefunden. Der Verwaltungsbeirat sah sich daher gezwungen, die Eigentümer über diesen Umstand nachträglich zu informieren.

Absichtliche Täuschung oder nur ein Versehen? Keine Ahnung, die ABG hat es bisher auch gar nicht für nötig gehalten, sich dazu zu äußern …

Ein weiteres Beispiel: Im Mai letzten Jahres war eine Mangelanzeige für eines der Treppenhäuser an die Verwaltung gegeben worden.

Da bis zum Dezember letzten Jahres noch nichts passiert war, habe ich dann schließlich den Geschäftsführer der ABG, Herrn Junker, gebeten, zu diesem und den anderen, oben aufgeführten Punkten Stellung zu nehmen – bis heute ist keine Antwort eingegangen.

Feuchteschaden in einem Treppenhaus, Detail

 im 

Mai 2010

Das gleiche Bild im Februar 2011

Inzwischen hat allerdings die ABG die Kommunikation mit dem Autor per Email abgelehnt und besteht auf dem klassischen Briefwechsel: "Sollten Sie unserem Vorschlag (das Parkett in unserer Wohnung betreffend) näher treten, teilen Sie uns Ihre Entscheidung bitte im Wege des offiziellen Postweges und nicht im e-mail-Verkehr mit. Das gleiche gilt für zukünftigen Schriftverkehr, soweit dieser von Ihnen mit unserer Gesellschaft geführt wird." – hoffentlich müssen die Mitteilungen nicht bald per berittenem Boten ausgetauscht werden ... Aber das würde dann sicher auch nur für so notorische Querulanten wie mich gelten, die werden nämlich extra schikaniert.

Mittlerweile ist sich Herr Junker nicht zu schade, mit dem sozialen Engagement seiner Gesellschaft Werbung zu machen: "Wir erfüllen unseren sozialen Auftrag." (FAZ vom 20.01.2011)

Soweit für heute ... Kommentare sind wie immer gern gesehen.

Passiv-Sauna im Dachgeschoss

Ein wichtiger Aspekt für jedes Passivhaus ist die optimale Nutzung der natürlichen Sonnenstrahlung in der kühlen Jahreszeit. Mit grossen Fenstern zur Südseite wird ein hoher Anteil der unvermeidlichen Wärmeverluste wieder kompensiert.
Was im Winter hilft, die Heizkostenrechnung niedrig zu halten, kann im Sommer ein Problem werden: spätestens bei 30 Grad im Schatten wünscht sich keiner noch ein unnötiges Aufheizen der Wohnung durch die Sonne. Daher wird auch in den Planungsunterlagen für Passivhäuser, dem sogenannten PHPP, der Sommerfall ausführlich berücksichtigt. Bei der konstruktiven Verschattung, z.B. durch Dachüberstände, macht man sich den im Sommer steileren Winkel der Sonnenstrahlung zunutze: Während die Sonne von Herbst bis Frühling ungehindert im flacheren Winkel in die Fenster scheint, werden im Sommer die Fenster durch die konstruktive Verschattung geschützt.

Sophienhof Dachgeschoß Südseite

So auch im Sophienhof: Auch hier spielt die konstruktive Verschattung eine wichtige Rolle:
 “Der Balkon ist weiterhin in das Konzept des sommerlichen Sonnenschutzes integriert.” Sagt der Architekt.
Einziger Haken: Im Dachgeschoss gibt es keinen Balkon darüber und mithin auch keine feste konstruktive Verschattung.
Nachtrag 17.06.2011: Von Vertretern der FAAG wurde dies gegenüber Eigentümern implizit als Planungsfehler anerkannt, verursacht hauptsächlich aus ökonomischen Erwägungen.
Stattdessen wurden die Dachgeschosswohnungen standardmässig mit sogenannten Senkrecht-Markisen, also vor den Fenstern herunterfahrbaren Stoffen versehen. Diese Stoffe allerdings lassen noch einen erheblichen Anteil der Sonnenenergie passieren - eine beträchtliche Energiemenge, die ausreicht, um im Sommer die Temperaturen in der Wohnung schnell unerträglich werden zu lassen. Nach zwei heißen Sommern und etlichen fruchtlosen Diskussionen und Schriftverkehr mit dem Bauherren und Rechtsanwälten wandte sich der Autor an die Presse.
Nun endlich wurde man tätig und die Temperaturen in mehreren Wohnungen wurden mit Temperaturloggern von dem unabhängigen Institut für Wohnen und Umwelt ermittelt.
Das Ergebnis überraschte nicht – zumindest nicht die betroffenen Bewohner der Dachgeschosswohnungen: Die Übertemperaturhäufigkeiten (also Stunden im Monat mit über 25 Grad in der Wohnung) überschritten die Empfehlungen des PHPP z.T. um 100 bis 150% in den original ausgestatteten Wohnungen. Dabei war der Sommer 2008 in Frankfurt nicht etwa besonders heiß, wie Daten des Deutschen Wetterdienstes belegen.
Nach der Lektüre des Verkaufsprospekts der FAAG erwartete man etwas anderes:
“Die entscheidenden Vorteile: [...] Ganzjährig frische Luft in allen Wohnräumen. [...] Dies bedeutet für Sie als Bewohnerinnen und Bewohner [...] ein gleichmässiges und gleichbleibendes Innenklima.”
Erst der testweise Austausch der Markisenstoffe durch wesentlich stärker schattierenden Stoff brachte gewisse (und messbare) Erleichterung, obwohl noch immer nicht die Empfehlungen des PHPP uneingeschränkt eingehalten werden. Darüberhinaus verbringt man nun alle sommerlichen Tage von früh bis spät hinter heruntergelassenen Markisen, um die Temperaturen auf einem erträglichen Niveau zu halten, und freut sich über die große Dachterrasse und den schönen Blick aus dem Dachgeschoss, wovon man jedoch nichts sieht. Vollkommen unverständlich ist für den Autor allerdings, dass selbst der Austausch der Stoffe zur Hälfte von den Eigentümern übernommen werden soll.
Passivhaus-light oder Passivhaus-Leid? ... wie auch immer, wir meinen jedenfalls: Gewinnmaximierung um jeden Preis.
In der Hoffnung auf einen kühlen, verregneten Sommer ... im nächsten Blog wird es weitere pikante Einzelheiten zur Verwaltung durch die ABG geben.

"Barriere-Freiheiten" oder: Wie sich ein städtischer Bauträger schamlos auf Kosten von Behinderten bereichert

Zu diesem Thema lasse ich ganz einfach mal die Quellen sprechen ...

"Jedes Haus hat ein eigenes Treppenhaus mit einem Aufzug. Jedes Geschoss, sowie die Tiefgarage ist über den Aufzug barrierefrei zu erreichen."
(Baubeschreibung der FAAG zum Kaufvertrag für Eigentumswohnungen im Sophienhof)

"Barrierefrei sind bauliche und sonstige Anlagen, [...] wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind."
(§4 Behindertengleichstellungsgesetz)

"Die große Anzahl von allen Altersklassen zwischen kleinen Kindern, deren Eltern und auch älteren Käufern, die besonders durch die barrierefreien Zugänge von den Vorteilen des Bauvorhabens überzeugt werden konnten, bewirkte ein buntes Treiben in den rd. 500 m2 Gewerbeflächen, die wir für das Fest hergerichtet hatten."
(aus einem Bericht über das Richtfest in der ABG Mieterzeitung Juli 2006)

"Offensichtlich gibt es aber Schwierigkeiten beim Betreten und Verlassen des Wohngebäudes über die Tiefgarage. Dieses ist von den Treppenhäusern und Fahrstühlen durch eine 'Schleuse' mit zwei (selbstschliessenden) Brandschutztüren getrennt, die im 90 Grad Winkel angeordnet sind. Elektrische Türöffner sind nicht vorhanden. Eine Barrierefreiheit im Sinne der HBO § 36 - Aufzüge und § 46 - bauliche Massnahmen für besondere Personengruppen sowie der Definition zur Barrierefreiheit des BGG § 4 ist daher leider nicht gegeben. [...] Dies wird möglicherweise von Älteren oder behinderten Bewohnern, aber auch von Familien mit Kinderwagen als Einschränkung oder gar Benachteiligung
wahrgenommen, zumal für diesen Personenkreis die zugesicherte Eigenschaft des barrierefreien Zugangs zur Tiefgarage vermutlich ein Argument für den Erwerb der Eigentumswohnungen war."
(Aus einer Email der Behindertenbeauftragten der Stadt Frankfurt an Frank Junker)

Auch barrierefrei?

"[...] ich darf Ihnen nach Rücksprache mit der Geschäftsleitung mitteilen, das wir keinerlei Veränderungen an den Zugängen in die Tiefgaragen vornehmen werden."
(Aus einer Email der FAAG an den Autor)

Als Eingeständnis des eigenen Fehlers kann man jedoch sicherlich werten, daß die "Geschäftsleitung" bei einem späteren Projekt der ABG - dem Neubauprojekt Hafeninsel Offenbach - an gleicher Stelle selbstöffnende Türen einbauen ließ. Man scheint also selbst Zweifel an der eigenen Position zu haben.

"Abschließend ist festzustellen, dass die vorhandene Situation der Durchgangsflure von den Aufzügen zur Tiefgarage weder als barrierefrei gemäß der Definition des HessBGG noch als rollstuhlgerecht gemäß der DIN 18025 Teil 1 zu bezeichnen ist. Sie ist weder für behinderte Menschen noch für anderweitig körperlich eingeschränkte Menschen (z.B. Alte, Menschen mit Kinderwagen) in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar. Die in der Baubeschreibung versprochene barrierefreie Erreichbarkeit der Tiefgarage ist trotz der Aufzüge nicht gegeben."
(Aus einem Gutachten einer Sachverständigen für Barrierefreies Bauen zum Sophienhof)

Selbst das Gegengutachten der FAAG kommt zu folgenden Feststellungen:
"Die Anfahrbarkeit der Türen muss gemäss vorbenannter Normen durch einen 50 cm Abstand vor der Wand zur Schlossmitte der Tür gewährleistet sein. [...] Jedoch wird das beschriebene Mass im Innenbereich der Schleuse an diversen Türen unterschritten. [...] Demnach ist die Norm in diesem Punkt nicht erfüllt. [...] Zur Prüfung des manuellen Kraftaufwands wurde [...] jede Tür untersucht. [...] Die dokumentierten Werte zeigen deutlich die generelle Überschreitung des Maximalwertes von 25 N Kraftaufwand für handbetätigte Türen."

Nun fragt man sich natürlich, wie die in der Tiefgarage vorgesehenen Parkplätze für Behinderte erreicht werden sollen, wenn die Durchgänge von den Treppenhäusern für Behinderte nicht passierbar sind ... vielleicht über die Rampe für Autos, die noch nicht einmal für Fussgänger freigegeben ist?
Sind wir hier vielleicht doch nicht in Frankfurt am Main sondern in Schilda? Oder ist es einfach nur eine besonders perfide Geschäftsmethode, Wohnungen als angeblich barrierefrei zu deklarieren und dann an Behinderte zu verkaufen?

"Die städtische Wohnungsbauholding ABG mit ihren rund 50000 Wohnungen hat sich selbst dazu verpflichtet, bei Neubauten mit mehr als zwei Geschossen ab 2011 Aufzüge einzubauen. Die Flure sollen [...] tauglich für Rollstühle werden. [...] Bei Altbauten könne nicht flächendeckend alles barrierefrei nachgerüstet werden, sagt Junker. Er will im Einzelfall nach individuellen Lösungen suchen."
(Frankfurter Rundschau am 08.01.2011)

"Es ist ja höchst lobenswert, daß sich die ABG für Barrierefreiheit sogar in Altbauten einsetzen und 'nach individuellen Lösungen suchen' will. Wenig glaubwürdig ist diese suggerierte Vorreiterrolle allerdings, wenn selbst in den Neubauten der ABG an Stellen, wo Barrierefreiheit versprochen wurde, die tatsächliche Bauweise dann von der Behindertenbeauftragten der Stadt Frankfurt als alles andere als barrierefrei bewertet werden. In den Ohren einer schwerbehinderten Mitbewohnerin mit wenig Platz zum Manövrieren muss das vorgebliche Engagement der ABG wie purer Zynismus klingen."
(Leserbrief des Autors in der Frankfurter Rundschau am 14.01.2011)

Gleichzeitig schreibt die Stadt Frankfurt letztes Jahr bereits zum vierten Mal einen Wettbewerb für behindertenfreundliche und barrierefreie Unternehmen aus - Vorschläge willkommen.

Soweit so gut - oder soll ich eher sagen "schlecht"? ... jeder bilde sich bitte selbst ein Urteil.
Für behinderte Menschen bietet oft schon der ganz normale Alltag genug Hürden, so dass sie sich nicht auch noch in eine langwierige und nervenaufreibende rechtliche Auseinandersetzung zur Durchsetzung ihrer Ansprüche auf Barrierefreiheit einlassen können.
Und es sind nicht nur einige, wenige Menschen betroffen: So gut wie jeder ist irgendwann behindert - sei es nun früher oder später.



So viel für heute ... das nächste Mal ein heißes Thema: Der Sophienhof im Sommer.

Auftakt: Der Sophienhof und die WEG Verwaltung durch die ABG Frankfurt

Nun haben sich also genug Themen angesammelt, um ein Blog zu beginnen, das nach und nach über einige Erfahrungen in einer Passivhaus-Wohnung im Frankfurter Sophienhof berichtet.
Als Auftakt werde ich heute ein bißchen über die WEG Verwaltung durch die ABG Frankfurt Holding erzählen.

Wie bei jeder anderen Wohnungseigentümer-Gemeinschaft gibt es auch im Sophienhof eine Verwaltung, die für die Eigentümer z.B. die jährliche Hausgeldabrechnung und Reparaturen des Gemeinschaftseigentums durchführt. Auch nicht ungewöhnlich wird durch den Bauträger schon vor der Übergabe der Wohnungen an die Eigentümer ab Ende 2006 ein Vertrag mit einer Verwaltung abgeschlossen.

Für diesen Verwaltervertrag wird vom Bauträger die ABG Frankfurt Holding, also die eigene Muttergesellschaft ausgewählt. Der Verwaltervertrag wird daher für die FAAG auf der einen Seite vom Rechtsanwalt Frank Junker als Vorstand und auf der anderen Seite von Frank Junker als Vorsitzender der Geschäftsführung der ABG unterzeichnet.
Der Vertrag wird für 5 Jahre abgeschlossen, die zum damaligen Zeitpunkt maximal gesetzlich zulässige Vertragsdauer, aber zugleich ein Zeitraum, der mit der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist für die Eigentumswohnungen deckungsgleich ist. Der Verwaltervertrag enthält eine Klausel, so daß er nur aus wichtigem Grund kündbar ist. Die Hürden für eine Kündigung eines WEG Verwalters aus wichtigem Grund sind recht hoch, Veruntreuung und strafbare Handlungen etwa gehören dazu (siehe z.B. Hausverwalter ABC). Die Verwaltervergütung für Wohnung plus Stellplatz liegt um 43% über der des Verwalters, der später durch die Eigentümer ausgewählt wird (und um 30% über der Vergütung des zweiten in die engere Wahl gekommenen Verwalters). Nach etwa zweieinhalb Jahren beschließt die eine (von zwei) Untergemeinschaft der Eigentümer einstimmig, die ABG aus wichtigem Grund abzuberufen, “insbesondere wegen Nicht- bzw. Schlechterfüllung, Interessenkonflikt und Gefährdung von Geltendmachung von Mangelbeseitigungsansprüchen." Die andere Untergemeinschaft beschließt später die vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrages, nachdem die ABG einen Vorschlag zur einvernehmlichen, vorzeitigen Vertragsauflösung vorgelegt hat. 

Soweit zur Einstimmung - mehr zur Verwaltung folgt zu einem späteren Zeitpunkt. 
Nun noch ein interessanter Link zum Schluß - die Beschreibung von Sittenwidrigkeit auf Wikipedia, wo als ein Beispiel “die übersteigerte Ausnutzung einer wirtschaftlichen Machtstellung” angeführt wird.

Bis zum nächsten Mal - da wird es um Barrierefreiheit gehen ...