Offener Brief an den Frankfurter Oberbürgermeister Peter Feldmann

Sehr geehrter Herr Feldmann,

Sie waren mit dem Ziel einer sozialeren, gerechteren Stadt zur Oberbürgermeister-Wahl 2012 in Frankfurt angetreten.

Finden Sie es sozial, wenn ein städtischer Immobilienkonzern

• Gebäude verfallen lässt, um sie dann mit dem Argument der Baufälligkeit gegen den Willen der Bewohner abzureissen? (laut einer Pressemitteilung von Mieter helfen Mietern)
• Mieter mit asozialen Methoden aus Wohnungen vertreibt, die Neubauplänen im Weg sind? (Dokumentation hier)
• Sich bei Mieterhöhungen weit überwiegend zu Ungunsten der Mieter verrechnet? (laut einer Pressemitteilung von Mieter helfen Mietern)
• Häuser als Passivhäuser verkauft, die wissentlich nicht den Kriterien für Passivhäuser entsprechen? (hier und da im Blog)
• Mit passivhaus-zertfizierenden Unternehmen eine so enge Kooperation pflegt, daß die eigenen Bauten trotz Nicht-Einhalten von Kriterien zertifiziert werden?
• Käufern von Passivwohnungen eine Kontrolle des Baufortschrittes und die Herausgabe der Passivhausunterlagen verweigert?
• Familien, Behinderte und alte Menschen als Käufer von Wohnungen mit dem Versprechen der Barrierefreiheit gewinnt und sich dann weigert, diese an zentralen Stellen einzulösen (hier im Blog), und sich damit schamlos auf Kosten von Behinderten bereichert?
• Systematische Gewährleistungsverweigerung betreibt? (u.a. hier im Blog)
• Für die errichteten Eigentumswohnungen die Muttergesellschaft des Bauträgers als Immobilienverwalter einsetzt, die dann im Interessenkonflikt klar die Interessen des eigenen Tochterunternehmes wahrnimmt statt die der Kunden (nämlich der Eigentümer)? (hier im Blog)
• Sich geltenden Vorschriften entzieht durch Vereinbarungen mit der städtischen Bauaufsicht mit wahrheitswidrigen Begründungen, zum Nachteil der Wohnungserwerber? (der Beleg hierfür liegt dem Autor vor)
• Ein Klima der Angst erzeugt und versucht, jegliche Kritik mit der Androhung von Schadensersatzklagen, Verleumdungsklagen etc. zu ersticken? (eines der zahlreichen Beispiele s.o.)
• Schwierige Kunden auf eine schwarze Liste setzt und diese dann systematisch fertig macht, z.B. jegliche Gewährleistung verweigert?
• Versucht kritische Berichterstattung in Medien und im Internet über die eigene Firma zu unterdrücken? (ein Beispiel hier)
• Dafür sorgt, daß alle politische Entscheidungen, die eines der zahlreichen Geschäftsfelder der Firma berühren, im Sinne des Unternehmens gefällt werden? (so jedenfalls meine Beobachtung der Politik des Stadtparlaments in den letzten Jahren)

Herr Feldmann – das hat mit einer sozialen Stadt nichts mehr zu tun, sondern ist eklatanter staatlicher Machtmissbrauch und Wild-West-Kapitalismus. Ich komme mir zeitweise vor, wie in einem Land unter einem autoritären Regime. Sie tragen als Aufsichtsratsvorsitzender dieses Unternehmens letztlich die volle Verantwortung für diese Geschäftspolitik - nehmen Sie Ihre Verantwortung wahr und sorgen Sie für eine radikale Änderung!
Ich habe zwei Jahre lang versucht, die Gelegenheit zu einem Bürgergespräch bei Ihnen zu bekommen, um dieses Thema mit Ihnen zu besprechen, doch Sie verweigern sich konsequent: Mir wurde Berücksichtigung für den nächsten Termin versprochen - aber dies wurde leider nicht eingehalten. Ich habe einen Fall von Gewährleistungsverweigerung an das Baudezernat eingereicht und bis heute keine Antwort bekommen. Ich habe Fragen an Sie in Ihrer Online-Sprechstunde eingereicht, die ebenfalls ignoriert und nicht veröffentlicht wurden.
Machen Sie sich nicht zu einem Komplizen von Wirtschaftskriminellen und verschließen Sie nicht länger die Augen vor dem wirklichen Problem dieser Stadt!

Wasserpassivhäuser von der ABG

Heute möchte ich gerne mal ein Beispiel schildern, daß – so meine Erfahrung – symptomatisch für die Geschäftspolitik der ABG ist. Ich hatte schon kurz über Wasserflecken im Treppenhaus berichtet. Diesen Schaden hatte ich der Verwaltung, der ABG (Mutterkonzern des Bauträgers), am 09. Mai 2010 gemeldet und gleichzeitig darum gebeten, über die Meldung an den Bauträger, die FAAG (Tochterunternehmen der ABG) unterrichtet zu werden. Auch ein halbes Jahr später und trotz Nachhaken beim Geschäftsführer Herrn Junker gab es für mich keine ersichtliche Reaktion vom Bauträger. Tatsächlich aber war man nicht untätig geblieben, wie der mir später zugänglich gemachte Schriftverkehr zeigte. Schon allein, daß diese konzerninterne Kommunikation den Eigentümern vorenthalten wird, ist meiner Meinung nach deutliches Zeichen dafür, daß die Verwaltung hier einem Interessenskonflikt unterliegt und tatsächlich die Interessen des Konzerns wahrnimmt, und nicht die der Eigentümer, wie es ihre vertragliche Pflicht ist. Natürlich ist der Interessenskonflikt in diesem Fall besonders offensichtlich, aber man kann das natürlich auch subtiler gestalten, in dem man ein Verwaltungs-Bauträger-Verhältnis über Kreuz mit einer anderen großen Gesellschaft arrangiert. Daran, daß es sich hier nicht um einen Einzelfall handelt, und an der offensichtlichen Ausnutzung dieser Konstellation, kann man meiner Meinung nach ablesen, daß es sich um einen systematischen Machtmißbrauch handelt.

Nun, wie ging es in diesem konkreten Beispiel weiter: Wie man aus dem oben genannten Schriftverkehr entnehmen kann, wurde innerhalb der FAAG der Verdacht geäußert, es könne sich möglicherweise um ein Problem mit einer (Kondens-)Wasserpumpe handeln. Statt diesem Verdacht wirklich nachzugehen – immerhin hatte es mit dieser Pumpe, die in einem Raum direkt über dem Treppenhaus liegt, zu diesem Zeitpunkt mindestens schon einmal Probleme gegeben, wurde der Fall mit einem lapidaren “Ich kann nicht ausschließen, daß das Wasser aus der Lüftungszentrale kommt, glaube es aber nicht.” zu den Akten gelegt. Erst als der Mangel im Rahmen der Endabnahme wieder vorgebracht wurde, verstieg man sich zu der abwegigen Theorie, daß die Feuchtigkeitsprobleme von Bananenpflanzen verursacht worden sein könnten – sind das nun Bananentheorien in einem Bananenstaat? Jedenfalls ist dies nicht das einzige Beispiel der Art.

Aufstellen absurder Schutzbehauptungen zur Entziehung aus der Gewährleistungsverpflichtung – womit wir wieder bei einem Punkt sind, der sich mir als systematische Geschäftspolitik darstellt.

Was hat denn nun wirklich den etwa 50. Feuchtigkeitsschaden in diesem Projekt ausgelöst? Könnte nicht doch die mindestens schon zweimal defekte Pumpe der Grund gewesen sein? Zunächst einmal hatte ich gar keinen Zugang zum Raum über dem Treppenhaus und wußte auch gar nicht von der Existenz einer Pumpe – diese war interessanterweise auch gar nicht groß dokumentiert. Als mir der oben erwähnte Schriftverkehr dann nach langer Recherche endlich zugänglich gemacht wurde – erst nach einem Wechsel der Verwaltung – kam ich den wirklichen Gründen langsam auf die Spur und ich konnte mir selbst ein Bild machen – oder besser gesagt gleich zwei beunruhigende Bilder wie der Platzhirsch des Passivhauses baut:

Erschreckend dilettantisch wirkte auf mich als Laien die Installation der Pumpe – häufige Ausfälle fand ich daraufhin nicht mehr wirklich überraschend. Sehr aufschlußreich ist aber auch die schadhafte Bodenversiegelung des Raumes direkt über der betroffenenen Wand im Treppenhaus … Daraufhin kommt mir das Angebot der FAAG, die Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus einfach zu übertünchen – natürlich auf Kosten der Eigentümer – nur als blanker Hohn vor. Nun geht es hier nicht allein darum, daß eine Gewährleistungsverpflichtung ignoriert wird und die Eigentümer mit späteren Folgeschäden durch eine im inneren feuchte Fassade allein gelassen werden.

Vielmehr wird auch noch in Kauf genommen, daß das erneute Auftreten des gleichen Problems durch das Verschweigen der wahrscheinlichen Ursache nicht verhindert werden kann und die Eigentümer somit weiter geschädigt werden.

“Die ABG – die Passivhausmacher” - machen mit solchen Machenschaften meiner Meinung nach vor allem eines: sie ruinieren den Passivhausgedanken und bereichern sich schamlos auf Kosten der Eigentümer – unter geschicktem Ausnutzen des Vertrauensvorschusses in einen städtischen Bauträger und unter dem Schutzmantel von Klimaschutz und ökologischem Bauen.

Machenschaften von Passivhaus-Machern

Die ABG schmückt sich ja selbst gern mit einer Vorreiter-Rolle im Passivhaus-Bau: "Die Passivhaus-Macher. Klimaschutz made in Frankfurt." Am Beispiel von den im Sophienhof verwendeten Fenstern will ich einmal illustrieren, was dies in der Realität bedeutet:

So betragen also die U-Werte (Wärmedurchgangskoeffizienten) der Fenster von den drei Bauteilen im Sophienhof laut Dokumentation zwischen 0,888 und 0,903.

Die Zertifizierungskriterien vom 05.05.2004 (zur Zeit des Baus gültig) fordern jedoch U-Werte von unter 0,8 für Rahmen und Glas.

Das Passivhausinstitut beschreibt die geforderte Qualität von Passivhausfenstern noch ausführlicher: "Als entscheidend für die Funktion innerhalb eines Passivhauses hat sich das Behaglichkeitskriterium herausgestellt: Die mittlere Oberflächentemperatur der Fenster-Innenoberfläche inklusive aller Anschlussdetails sollte am Auslegungstag im Winter nicht mehr als 3°C unter der Raumtemperatur liegen. Daraus lassen sich für jede Klimaregion Anforderungen an den effektiven Fenster-U-Wert ableiten. Für Mitteleuropa, hier beträgt die mittlere Auslegungs- Außentemperatur um -10°C, ergibt sich daraus die Anforderung: Effektiver Fenster-U-Wert nicht größer als 0,8 W/(m2K). … Richtig spannend ist, dass durch die Anforderungen des Passivhaus-Standards alle Behaglichkeitskriterien automatisch optimal erfüllt werden - eine erheblich bessere Wärmedämmung verbessert zugleich die thermische Behaglichkeit." (Hervorhebungen vom Autor)(http://www.passivhaustagung.de/Passivhaus_D/Fenster_U_Wert.htm)

An anderer Stelle heißt es:

"Der Wärmedurchgangskoeffizient eines Warmfensters beträgt höchstens 0,80 W/(m2K) … Warmfenster werden in jedem Passivhaus-Neubau benötigt."

(http://www.passipedia.de/passipedia_de/planung/waermeschutz/fenster/anforderungen_an_fenster)

Auch in der Fachliteratur findet man unmißverständliche Angaben - ein Beispiel:

"Der Wärmedurchgangskoeffizient des gesamten Fenstersystems darf bei Passivhäusern nicht größer als 0,8 W/(m2K) sein." Dieter Pregizer: Grundlagen und Bau eines Passivhauses, Seite 16 (Heidelberg: Müller, Hüthig, 2002, ISBN 3-7880-7727-1)

Dabei ist der Geschoßwohnungsbau nicht etwa von diesen Anforderungen ausgenommen - das nächste größere Passivhausprojekt unterbietet die geforderten Werte für die Fenster sogar deutlich: Das Passivhaus-Großprojekt in Innsbruck/Österreich verwendet Fenster mit U-Werten von 0,72 und liegt damit unterhalb der geforderten Werte (http://www.passivhausprojekte.de/projekte.php?detail=1225).

Ein weiterer befragter Passivhaus-Experte fasste die Anforderungen so zusammen:

"Fensterelemente müssen gemäß dem Passivhausstandard in Deutschland zur Gewährleistung der Behaglichkeit einen Wärmedurchgangskoeffizienten Uw < 0,8 W/m2K aufweisen. Als Zusatzkriterium wird weiter gefordert, dass die eingebauten Fenster mit den Wärmebrückenverlusten des Einbaus Uw < 0,85 W/m2K aufweisen."

Was sagt nun der "Passivhaus-Papst" Wolfgang Feist zu diesem Thema?

“Comfort, durability, performance, economy - all in favour for high performance windows [...] Therefor, you would loose some advantages which passive houses offer. That is why we recommend certified windows.”

Herr Feist bot sogar freundlicherweise an, sich die Zertifizierung des Sophienhofes anzuschauen. Demnach dürfen für Passivhäuser durchaus nicht-passivhaus-zertifizierte Komponenten verwendet werden. Allerdings muß dann geprüft werden, ob trotzdem alle Passivhaus-Kriterien erfüllt werden. Herr Feist versprach auch, sich um die Beantwortung weiterer Fragen zu kümmern, z.B. warum es im Sophienhof zum Teil trotz der angeblich so aufwendigen Überprüfung durch den Zertifizierer zu Schimmelbildung in der Nähe der Fenster kommt.

Leider habe ich auf diese Fragen nie eine Antwort bekommen, sondern Monate später lehnte Herr Feist plötzlich jede weitere Antwort ab, mit der pauschalen Begründung, es seien schon alle Fragen beantwortet. Wenn Herr Feist behauptet, der o.g. Nachweis des Zertifizierers wegen der Fenster sei schon weitergegeben worden, handelt es sich um eine glatte Lüge.

 

Fest steht: Für den Sophienhof sind nicht-passivhaus-zertifizierte Fenster verwendet worden. Das Behaglichkeitskriterium wird laut Zertifizierer trotzdem erfüllt, den Beweis dafür will man aber offensichtlich nicht herausgeben. In der Praxis machen sich die Nachteile der weniger leistungsfähigen Fenster mit Schimmelbildung, Abkühlung im Winter und Überhitzung im Sommer negativ bemerkbar. Wärmeverluste und Überhitzung in einzelnen Wohnungen verteilen sich im Geschoßwohnungsbau nicht in dem Maße wie bei Einzelhäusern im Gesamtgebäude. Daraus werden für die Bewohner im Laufe der Zeit deutliche Komfort- und finanzielle Nachteile entstehen - für den Preis einer wahrscheinlich erheblichen Kosteneinsparung des Bauträgers zur Zeit des Baus.

Man fragt sich nun doch, wie es sein kann, dass nur für die ABG auch hier wieder sonst anerkannte und verbreitete Standards und Richtwerte nicht gelten sollen?

Bei der Beantwortung dieser Frage sollte man nicht vergessen, das die Passivhaus Dienstleistung GmbH als Zertifizierer von vielen Gebäuden der ABG wirtschaftlich sicher in erheblichem Maße von den Aufträgen der ABG als angeblich weltgrößtem Passivhaushersteller profitiert und die ABG einer der wichtigsten Kunden der Passivhaus Dienstleistung GmbH sein wird.

Sehr traurig ist auch, daß den Passivhaus-Zertifizierern und selbst Herrn Feist die Bauindustrie und institutionelle Bauträger sehr viel näher zu stehen scheinen als die Passivhaus-Kunden – aber das ist ja vermutlich auch viel lukrativer (der ADAC läßt grüßen).

Ich lasse den Leser nun selbst beurteilen, worin die tatsächliche Vorreiterroller der ABG besteht ...

Passivhaus light à la ABG und die Moral der Geschicht

Es fing alles so schön an: Auf der Suche nach einer neuen Bleibe im Passivhaus-Standard stießen wir auf die ersten Anzeichen eines Projektes in Bockenheim. Da das Passivhaus für uns damals noch etwas aufregend Neues war, wollten wir gern den Prozess des Baus möglichst hautnah mitverfolgen. Anfänglich schien das kein Problem zu sein, also beauftragten wir eine uns bekannte Architektin mit einer Baufortschrittskontrolle.

Dann allerdings bekamen wir zu spüren, was Transparenz für die ABG bedeutet: Leider sei eine Baufortschrittskontrolle während des Baus nicht möglich (warum eigentlich?). Am Ende konnte eine erste Besichtigung der Wohnung erst stattfinden, als der Trockenbau bereits abgeschlossen war. Da stand man dann und schaute staunend auf Rigipswände und fachsimpelte über die dahinter mutmaßlich verborgene Technik. Gleichzeitig bietet ein anderer Konzern der Stadt, die Mainova, eine baubegleitende Qualitätssicherung für Passivhäuser an - aber für Projekte der ABG ist das natürlich nicht nötig ... Ich glaube, für die Passivhäuser des städtischen Immobilienkonzern wäre diese Art der Qualitätssicherung wichtiger als für alle anderen.

Umso mehr war uns dann die Kontrolle des Baus anhand der Papierform wichtig. Für Passivhäuser wird eine Planung anhand des sogenannten Passivhaus-Projektierungspaketes (PHPP) durchgeführt. Aber nein: das könne man leider nicht aushändigen, wegen des darin enthaltenen intellektuellen Eigentums der ABG. Man könne allenfalls Einsicht nehmen - in etwa 30 Seiten Zahlenkolonnen, aber bitte nur in den Büros der ABG. 

Erst nach etwa drei Jahren dann gab die ABG der dringenden Aufforderung der Eigentümer nach und stellte das PHPP komplett zur Verfügung. Eigentlich hätte dieses den Eigentümern schon vor dem Wohnungskauf vorliegen müssen, um einen Antrag auf ein zinsvergünstigten Kredit bei der KfW stellen zu können.

Sicher hat das Vertrauen auch nicht erhöht, daß die Passivhaus-Zertifikate des Sophienhofes erst am 01. Februar 2008 ausgestellt wurden, mehr als ein Jahr nach Übergabe der Wohnungen und auch das erst, als die Zertifikate von den Eigentümern angefordert wurden.

Aber warum dieser ganze Kontrollwahn? Schließlich versicherte die ABG ja, für die Umsetzung des Sophienhofes als Passivhaus als Bauträger gerade zu stehen, wie wir schon gelesen haben. Nun ja, da gibt es dieses schöne Sprichwort: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – das sich auch hier einmal mehr bewahrheitete.

Von der Überhitzung der Wohnungen im Dachgeschoss war schon die Rede. De facto mussten also einige Eigentümer einen Eigenanteil leisten, um an die Empfehlungen des PHPP für ihre Wohnungen heranzukommen.

Weiter geht es mit den Fenstern. Es bestehen erhebliche Zweifel, ob die verwendeten Fenster den hohen Anforderungen an Fenster im Passivhaus genügen. Sicher ist, daß die Herstellerfirma zur Zeit des Baus keine Passivhaus-zertifizierten Fenster mit Kunststoffrahmen hergestellt hat und der Wärmedurchlasskoeffizient (der sogenannte U-Wert) mit 0,88 über dem liegt, was für solche Fenster gefordert wird.

Schon am ersten Tag prangte das Hausnummernschild mit der Passivhauszertifizierung am Eingang des Sophienhofes – nur da war es mit Sicherheit noch kein Passivhaus – einer der Gründe: Die Lüftung verbrauchte etwa doppelt so viel Strom wie zulässig. 

Nun darf es nicht überraschen, wenn bei einem ersten Projekt dieser Größenordnung anfänglich vielleicht einige Probleme auftauchen. Skandalös ist hingegen, wenn die Eigentümer bei jeder Kleinigkeit gezwungen sind, die Gründe in einem aufwändigen „Indizienprozess“ nachzuweisen, statt daß der Bauträger die Dinge pro-aktiv angeht.

Auch wenn der Stromverbrauch mittlerweile reduziert wurde: fraglich ist immer noch, ob der Energieverbrauch im Rahmen liegt. Und es gibt weitere Sorgen mit der Lüftung: Selbst im Sommer wird die kühle Frischluft in der Nacht durch die Lüftung erheblich aufgewärmt, obwohl ein sogenannter Bypass für ein kühles Sommerklima im Passivhaus sorgen sollte. Dabei heißt es auf den Seiten des Passivhaus Instituts:

"Praxiserfahrungen mit realisierten Passivhäusern zeigen klar, dass diese Häuser auch in Hitzeperioden ein gutes (kühles) Innenklima aufweisen. Allerdings ist dazu eine fachgerechte Planung unverzichtbar." (Das Passivhaus im Sommer von Dr. Wolfgang Feist)

Auch der Stromverbrauch der Aufzüge mit 440 Watt im Standby wurde schon durch die Passivhaus-Dienstleistung GmbH als unvertretbar hoch bemängelt (Den vollständigen Prüfbericht der Passivhaus Dienstleistung GmbH lesen Sie hier). 40 bis 100 Watt wurden schon damals als Stand der Technik angesehen. Meines Wissens gibt es hier bis heute keine Verbesserungen und es ist auch vollkommen unklar, an welcher Stelle diese Stromfresser kompensiert werden, so daß die Kriterien des PHPP insgesamt eingehalten werden. Wieder dürfen die Eigentümer die Maßnahmen selbst zahlen, um einen erträglichen Stromverbrauch der Aufzüge zu erreichen.

Das ist Passivhaus light à la ABG - ich glaube kaum, daß ein anderer Bauträger oder Architekt es wagen würde, mit solchen Defiziten eine Zertifizierung als Passivhaus zu beantragen oder sich gar als Vorreiter im Passivhaus-Bau darzustellen, was Herr Junker bei keiner Gelegenheit versäumt.

Herr Junker wird allerdings auch nicht müde, seinen sozialen Auftrag und die angebliche Pionierleistung seiner Firma bei der Barrierefreiheit zu vermarkten, mithilfe einer leider oft nur allzu willigen lokalen Presse.

Wie es mit der Barrierefreiheit des Sophienhofes bestellt ist, konnten wir schon lesen - einer ohnehin stark belasteten Personengruppe wird hier das Risiko einer Klageerhebung aufgebürdet, um ihre Ansprüche durchzusetzen. Wer kann sich da des Eindrucks erwehren, daß dies mit dem Kalkül geschieht, daß hier hoffentlich die Hemmschwelle für eine rechtliche Auseinandersetzung zu hoch ist? 

Ist das jetzt wirklich sozial?

Welche Verantwortung die ABG für die von ihr erstellten Bauten übernimmt, läßt sich unter anderem an der Bereitschaft zur Gewährleistung ablesen. Was ist von einer Firma zu halten, die Gewährleistung mit hanebüchenen Begründungen verweigert wie etwa: Für Holz, das vom Eigentümer mit Öl auf Lackbasis behandelt wurde, könne man keine Gewährleistung übernehmen. 

Oder: die Feuchtigkeitsschäden, die sich durch ein ganzes Treppenhaus ziehen, seien auf drei dort stehende Bananenpflanzen zurückzuführen.

Das sind aber noch Lappalien im Vergleich zu gravierenden Bauschäden, die es auch schon gegeben hat, beispielsweise in Gebäuden der ABG an der Heerstrasse.

Wie sieht es da mit dem sozialen Auftrag aus?

Nun gibt es tatsächlich Leute, die sich gegen so etwas auch noch wehren - ständig nörgeln, immer wieder Emails und Briefe schreiben oder sich gar an die Öffentlichkeit wenden, wenn sonst gar nichts mehr hilft. 

Diese ewigen Querulanten sollten sich auf eine Sonderbehandlung einrichten: Einstellen der Email-Kommunikation, Sabotage der Anträge auf Eigentümerversammlungen oder Meinungsfreiheit nur solange nicht die wirtschaftlichen Interessen der ABG beeinträchtigt werden - all das gehört zu den beliebten Daumenschrauben.

Ist auch das noch sozial? 

Nun mal ehrlich: das alles ist keineswegs sozial - ich finde das sogar in höchstem Maße asozial. Hier offenbart sich die hässliche Fratze eines Quasimonopolisten, protegiert von den höchsten Ebenen der Stadt, etwa in Person der Oberbürgermeisterin Petra Roth, die ihren Job als Aufsichtsratvorsitzende der ABG sicher mit großem Eifer erfüllt.

"Zu besichtigen ist der moralische Verfall in einem Staatskonzern, einem ehemaligen Monopolisten, der bis zum heutigen Tag von der Regierung als Großaktionär kontrolliert wird."

Nein, auch wenn das fast passen würde, der vorstehende Satz ist nicht von mir sondern aus einem Artikel der FAZ vom 01. Juni 2008, in dem es um die Telekom ging ...

Was auch immer unsere Familie in Zukunft an Wohnraum kauft - und sei es auch nur eine Hundehütte: etwas von der ABG kommt für uns nicht mehr in Frage.

Von Sonderwünschen und Schiedsgutachten

Im Kaufvertrag für die Eigentumswohnungen im Sophienhof ist für Konflikte zwischen den Vertragsparteien ein Schiedsgutachten vorgesehen. Schon allein diese Klausel wurde von meinem Rechtsanwalt als eine schwere Benachteiligung des Käufers gewertet - selbst unter der Annahme, daß ein solches Verfahren von einem unvoreingenommenen Gutachter durchgeführt wird und ein neutrales Gutachten zum Ergebnis hat.
Was aber ist von einem Schiedsgutachten zu halten, in dem Gutachter und Vertreter des Bauträgers, sich angeregt unterhaltend, gemeinsam zum Termin erscheinen, der Gutachter während des Termins zu erkennen gibt, daß er bestens informiert ist über den vorausgegangenen Schriftverkehr zwischen Käufer und Bauträger und über ein fehlendes Verlegeprotokoll für das Parkett sagt, dies könne ja dann einfach nachträglich erstellt (etwa gefälscht?) werden ...? Von der fachlichen Qualifikation des Gutachters wollen wir hier mal gar nicht sprechen.
Ich denke, die meisten werden meine Meinung teilen: So ein Gutachten eignet sich bestenfalls für die sogenannte "Rundablage" - mit anderen Worten: die Käufer sind auf Gedeih und Verderb dem guten Willen des Bauträgers ausgeliefert.
Für alle, die es gerne wissen möchten: der Gutachter in unserem Falle war ein Herr Winter, seines Zeichens Architekt in Bockenheim und von der IHK für alle Schiedsgutachten im Sophienhof benannt.

Warum aber waren und sind wir (und offensichtlich nicht nur wir ... eine Fragebogenaktion ergab, daß die Unzufriedenheit mit dem Parkett allgemein groß war) mit dem Parkett in unserer Wohnung "unzufrieden" - oder zu gut Deutsch: fühlen uns betrogen?
Wer mag, kann dies dem Schreiben unten entnehmen. Es war an einen Herrn gerichtet, der sich nach einem negativen Bericht in der Presse plötzlich als eine Art "Mediator" einschaltete und nach eigenen Angaben sehr gute (vielleicht sogar zu gute?) Kontakte zur ABG besaß. Allerdings - und nicht sehr überraschend - haben seine Anstrengungen leider zu keinerlei konkreten Resultaten in dieser Angelegenheit geführt.

Im nächsten Post wird es dann um das Passivhaus light à la ABG gehen.




Sehr geehrter Herr ...,

...
Nun zu unserem Parkett: Sie werden sicherlich verstehen, daß wir uns über das Ohr gehauen fühlen, wenn Sie die folgenden Punkte bedenken:
1. Da wir mit dem Standardparkett nicht zufrieden waren, wollten wir gerne selber unser Parkett verlegen. Dies wurde mit dem Argument der nicht kontrollierbaren Trittschalldämmung abgelehnt.
2. Dann haben wir uns ein Parkett von der Firma Wende ausgesucht und eine entsprechende Sonderwunschvereinbarung mit der FAAG abgeschlossen.
3. Die Bezugsquelle und der Hersteller hatten für uns besondere Bedeutung, da wir uns vorher durch eine Schadstoffanalyse davon überzeugen konnten, daß das Parkett dieses Herstellers und über diese Bezugsquelle frei von Giftstoffen ist, wie sie bei Hevea Parkett zum Teil auftreten.
4. Die Fa. Wende bot an, das Parkett frei Baustelle zu liefern. Dies wurde abgelehnt – aus „organisatorischen“ Gründen.
5. Der Preis für unseren Sonderwunsch wurde auf der Basis der Preisangaben von Naturbaumarkt Wende berechnet.
6. Der Sonderwunschvereinbarung liegt die Spezifikation der Fa. Wende bei. In einem weiteren Schreiben der FAAG (zur Beantwortung von Fragen zu Sonderwünschen) wird auf das Parkett folgendermaßen eingegangen: „Familie Paulini hat ein Sonderparkett bestellt (Hevea vom Baumarkt Wende).“ Damit wird ganz klar davon ausgegangen, daß nicht irgendein ähnliches sondern genau das beschriebene Parkett verlegt wird.
7. Selbst während der Begutachtung durch den Schiedsgutachter wurde noch nicht der wirkliche Parketthersteller genannt – dies offenbarte sich erst später durch den uns vorliegenden Schriftwechsel zwischen der FAAG und Espen.
8. Anhand der Maße der Paneele ist klar erkennbar, daß es sich nicht um das gleiche Parkett handelt, wie in der Sonderwunschvereinbarung beschrieben.
Zur Verlegung des Parketts:
1. Die Stoßkantenversätze betragen zum großen Teil weit unter 50 cm. 
2. Es wurde selbst während Durchführung des Schiedsgutachtens keine Verlegeanleitung für das Parkett vorgelegt – daher kann nicht beurteilt werden, ob das Parkett fachgerecht verlegt ist. Zu geringer Stoßkantenversatz kann jedoch zu Fugenbildung führen und ist zumindest ein optischer Mangel.
3. Es liegt kein Verlegeprotokoll vor. (Wir brauchen nicht weiter zu diskutieren, ob Verlegeprotokolle erforderlich sind oder nicht: Von mir befragte ö.b.u.v. Fachgutachter für Holzböden halten ein Protokoll für unabdingbar.) Damit muß davon ausgegangen werden, daß die Stirnkantenfugen durch fehlende Akklimatisierung des Parketts im sehr trockenen Passivhausklima entstanden sind.
4. Die vorhandenen Stirnkantenfugen wurden von uns schon während der Wohnungsabnahme bemängelt (festgehalten im Abnahmeprotokoll). Die Fugen werden z.B. vom Gutachter Rost auch bemängelt aber dem falschen, zu trockenen Raumklima angelastet (das wir bis zur Wohnungsabnahme aber bei bestem Willen nicht hätten beeinflussen konnten).
 
Unter all diesen Aspekten werden Sie sicherlich nicht überrascht sein, daß wir schon auf den Austausch unseres Parketts sparen, der wesentlich aufwändiger wird als in einer nicht bezogenen Wohnung. Wenn ein relevanter Anteil daran durch die ABG übernommen würde, könnte dies uns wenigstens zum Teil für die in den letzten zwei Jahren entstandenen Mühen entschädigen.

Mit freundlichen Grüßen
Jörn Paulini

ABG Verwaltung - die Zweite

„Für die Umsetzung und Ausführung der Gebäude als Passivhäuser stehen wir als Bauträger gerade. Dies wird unter anderem auch noch einmal mit der Gewährleistungsverpflichtung Ihnen gegenüber als Eigentümer unterstrichen.“

Dies war die Antwort der FAAG auf die Aufforderung der Eigentümer, wie sonst bei Passivhäusern üblich, das sogenannte Passivhausprojektierungspaket (PHPP) den Eigentümern zur Verfügung zu stellen.

Was ist von solchen Versicherungen zu halten? Ich lasse den geneigten Leser dies selbst beurteilen ... empfehle jedoch, erst einmal weiter zu lesen und sich einige Beispiele für die praktische „Arbeit“ der Verwaltung des Sophienhofes durch die ABG zu Gemüte zu führen.

In der Vereinbarung für die vorzeitige Vertragsauflösung der WEG Verwaltung durch die ABG für die eine Untergemeinschaft hatte sich die ABG verpflichtet, die Abrechnung für 2009 bis Ende Juni 2010 zu erstellen. Trotz der schriftlichen Vereinbarung liegt diese bisher immer noch nicht vor – mittlerweile glaubt keiner mehr so richtig daran, dass die ABG überhaupt noch eine letzte Abrechnung erstellt. Die neue Verwaltung übernimmt so also das perfekte Chaos … (Nachtrag: Die Abrechnung wurde dann im Laufe des Februar 2011 an die Eigentümer versandt.)

Der anderen Eigentümergemeinschaft wurde tatsächlich am Dezember 2010 endlich eine Abrechnung für 2009 zugesandt. Diese enthielt folgenden Passus:

„Der Verwaltungsbeirat hatte Einblick in alle Abrechnungsunterlagen und Belege, die dieser Abrechnung zugrunde liegen.“ Damit wurde also den Eigentümern suggeriert, dass alle Belege schon durch den Verwaltungsbeirat geprüft seien. Tatsächlich hatte aber noch gar keine Belegprüfung des Verwaltungsbeirates stattgefunden. Der Verwaltungsbeirat sah sich daher gezwungen, die Eigentümer über diesen Umstand nachträglich zu informieren.

Absichtliche Täuschung oder nur ein Versehen? Keine Ahnung, die ABG hat es bisher auch gar nicht für nötig gehalten, sich dazu zu äußern …

Ein weiteres Beispiel: Im Mai letzten Jahres war eine Mangelanzeige für eines der Treppenhäuser an die Verwaltung gegeben worden.

Da bis zum Dezember letzten Jahres noch nichts passiert war, habe ich dann schließlich den Geschäftsführer der ABG, Herrn Junker, gebeten, zu diesem und den anderen, oben aufgeführten Punkten Stellung zu nehmen – bis heute ist keine Antwort eingegangen.

Feuchteschaden in einem Treppenhaus, Detail

 im 

Mai 2010

Das gleiche Bild im Februar 2011

Inzwischen hat allerdings die ABG die Kommunikation mit dem Autor per Email abgelehnt und besteht auf dem klassischen Briefwechsel: "Sollten Sie unserem Vorschlag (das Parkett in unserer Wohnung betreffend) näher treten, teilen Sie uns Ihre Entscheidung bitte im Wege des offiziellen Postweges und nicht im e-mail-Verkehr mit. Das gleiche gilt für zukünftigen Schriftverkehr, soweit dieser von Ihnen mit unserer Gesellschaft geführt wird." – hoffentlich müssen die Mitteilungen nicht bald per berittenem Boten ausgetauscht werden ... Aber das würde dann sicher auch nur für so notorische Querulanten wie mich gelten, die werden nämlich extra schikaniert.

Mittlerweile ist sich Herr Junker nicht zu schade, mit dem sozialen Engagement seiner Gesellschaft Werbung zu machen: "Wir erfüllen unseren sozialen Auftrag." (FAZ vom 20.01.2011)

Soweit für heute ... Kommentare sind wie immer gern gesehen.

Passiv-Sauna im Dachgeschoss

Ein wichtiger Aspekt für jedes Passivhaus ist die optimale Nutzung der natürlichen Sonnenstrahlung in der kühlen Jahreszeit. Mit grossen Fenstern zur Südseite wird ein hoher Anteil der unvermeidlichen Wärmeverluste wieder kompensiert.
Was im Winter hilft, die Heizkostenrechnung niedrig zu halten, kann im Sommer ein Problem werden: spätestens bei 30 Grad im Schatten wünscht sich keiner noch ein unnötiges Aufheizen der Wohnung durch die Sonne. Daher wird auch in den Planungsunterlagen für Passivhäuser, dem sogenannten PHPP, der Sommerfall ausführlich berücksichtigt. Bei der konstruktiven Verschattung, z.B. durch Dachüberstände, macht man sich den im Sommer steileren Winkel der Sonnenstrahlung zunutze: Während die Sonne von Herbst bis Frühling ungehindert im flacheren Winkel in die Fenster scheint, werden im Sommer die Fenster durch die konstruktive Verschattung geschützt.

Sophienhof Dachgeschoß Südseite

So auch im Sophienhof: Auch hier spielt die konstruktive Verschattung eine wichtige Rolle:
 “Der Balkon ist weiterhin in das Konzept des sommerlichen Sonnenschutzes integriert.” Sagt der Architekt.
Einziger Haken: Im Dachgeschoss gibt es keinen Balkon darüber und mithin auch keine feste konstruktive Verschattung.
Nachtrag 17.06.2011: Von Vertretern der FAAG wurde dies gegenüber Eigentümern implizit als Planungsfehler anerkannt, verursacht hauptsächlich aus ökonomischen Erwägungen.
Stattdessen wurden die Dachgeschosswohnungen standardmässig mit sogenannten Senkrecht-Markisen, also vor den Fenstern herunterfahrbaren Stoffen versehen. Diese Stoffe allerdings lassen noch einen erheblichen Anteil der Sonnenenergie passieren - eine beträchtliche Energiemenge, die ausreicht, um im Sommer die Temperaturen in der Wohnung schnell unerträglich werden zu lassen. Nach zwei heißen Sommern und etlichen fruchtlosen Diskussionen und Schriftverkehr mit dem Bauherren und Rechtsanwälten wandte sich der Autor an die Presse.
Nun endlich wurde man tätig und die Temperaturen in mehreren Wohnungen wurden mit Temperaturloggern von dem unabhängigen Institut für Wohnen und Umwelt ermittelt.
Das Ergebnis überraschte nicht – zumindest nicht die betroffenen Bewohner der Dachgeschosswohnungen: Die Übertemperaturhäufigkeiten (also Stunden im Monat mit über 25 Grad in der Wohnung) überschritten die Empfehlungen des PHPP z.T. um 100 bis 150% in den original ausgestatteten Wohnungen. Dabei war der Sommer 2008 in Frankfurt nicht etwa besonders heiß, wie Daten des Deutschen Wetterdienstes belegen.
Nach der Lektüre des Verkaufsprospekts der FAAG erwartete man etwas anderes:
“Die entscheidenden Vorteile: [...] Ganzjährig frische Luft in allen Wohnräumen. [...] Dies bedeutet für Sie als Bewohnerinnen und Bewohner [...] ein gleichmässiges und gleichbleibendes Innenklima.”
Erst der testweise Austausch der Markisenstoffe durch wesentlich stärker schattierenden Stoff brachte gewisse (und messbare) Erleichterung, obwohl noch immer nicht die Empfehlungen des PHPP uneingeschränkt eingehalten werden. Darüberhinaus verbringt man nun alle sommerlichen Tage von früh bis spät hinter heruntergelassenen Markisen, um die Temperaturen auf einem erträglichen Niveau zu halten, und freut sich über die große Dachterrasse und den schönen Blick aus dem Dachgeschoss, wovon man jedoch nichts sieht. Vollkommen unverständlich ist für den Autor allerdings, dass selbst der Austausch der Stoffe zur Hälfte von den Eigentümern übernommen werden soll.
Passivhaus-light oder Passivhaus-Leid? ... wie auch immer, wir meinen jedenfalls: Gewinnmaximierung um jeden Preis.
In der Hoffnung auf einen kühlen, verregneten Sommer ... im nächsten Blog wird es weitere pikante Einzelheiten zur Verwaltung durch die ABG geben.